茶农挑着茶进城，然后换回房子，货币出现前“以物易物”的商品交易模式再次出现。
泉州安溪一楼盘首创“以茶换房”后，已为开发商回笼数千万元资金；另一方面，分散在全国各地的茶农想用茶换房时，却一一遭拒。
如何“以茶换房”、其他地产商为何不愿效仿、银行是否为此承担巨大风险？日前，记者赶赴安溪进行了采访调查。
新闻事件
安溪“以茶换房” 开发商套现千万
安溪西坪镇茶农颜先生，用自产的800斤茶叶，抵了一套128平方米商品房的首付款。
自今年10月20日，推出 “以茶换房”置业计划以来，安溪“蓝溪国际”楼盘销售方称，类似颜先生这样的购房者已有80多位（即卖出80多套房子），换回茶叶已有几十吨了。
安溪建设规划局相关工作人员透露，安溪10月、11月两个月期间共售新房230套。若开发商提供的数据属实，即意味着过去两个月，安溪近1/3新房销售通过茶叶交易完成。初步估算，开发商套现资金上千万元。
“当时决定 ‘以茶换房’时，也就希望销售50套。”厦门市华荣泰实业公司（下简称“华荣泰实业”）副总经理李广智，是“蓝溪国际”项目总经理，也是这一计划操盘手。他坦言，一口气卖80套，有点惊喜。
作为有着30万茶农、年产值超过20亿元的产茶大县，茶农一直都是安溪开发商的重点追逐对象。
华荣泰实业是一家主营房地产开发、兼营“收购农副产品”的公司，拥有自己的茶叶销售渠道。
今年茶比较不好卖，李广智称，在与客户交流中，有茶农说，“我们正等着卖茶钱来买房、供孩子读书”。
说者无意，听者有心。在旁的策划总监随即提出，既然公司有购茶需要，而茶农有买房需要，可“以茶换房”。该创意得到公司上下广泛认可。
该公司规定：茶农提供价格在50元/斤—1000元/斤的铁观音春茶或秋茶，先自标价格；再由开发商指定的3名高级茶师进行评价；双方认可的茶价、茶量总价值最高可抵总房款30%，不可抵按揭款。
该楼盘房子面积都在120平方米以上，均价3300元/平方米，单套楼价接近40万元。即，每个茶农可提供近12万元茶叶来抵首付，其他的要靠现金或银行按揭解决。
记者调查
地产商和茶农双赢背后
开发商之意不在“茶”
种种迹象显示，开发商之意并不在“茶”。
事实上，华荣泰实业从茶农那换回的茶除堆满售楼大厅外，知情人士称，其多数茶叶目前仍躺在冷冻库里。虽有渠道优势，在淡市背景下，李广智坦言，华荣泰实业茶叶同样难销。
不少茶厂反馈，该开发商接纳的茶价普遍高过市场价两成左右，这是变相降价来吸引买房者。
据记者调查，茶农“以茶换房”，从华荣泰实业内部财务结算来看，茶叶是先进入华荣泰实业一经营“梅花山”牌的茶叶公司，再由该子公司将首付款存入银行账户，照样开发票纳税，银行才会办理按揭。
开发商为何肯“自掏现金”代交首付？安溪一知情开发商称：关键在银行那7成的按揭款。像“蓝溪国际”（一期），卖出的房子除可抵部分银行贷款外，还将从客户的按揭款中拿回多数现金流；开发商可借此进行二期建设，再用在建楼盘进行抵押，再次换取资金流。上述知情开发商给记者算了一笔账，以单套房40万元均价、已售80套来算，等于开发商先后帮茶农交了960万元，但过后却可从银行拿回超过两千万的现金，得到上千万的净现金流。
千万资金风险转嫁银行？
换句话说，“以茶换房”，表面上是茶农用难卖出的茶叶换回了房子，但其实质是：开发商让出部分利润，设置一个低门槛，让急着卖茶的茶农挑着茶叶一脚先踩进来，然后再慢慢还按揭。
记者了解到，虽当下经济不景气房子难卖，但降价的不多，多数安溪在售楼盘仍维持在3000元/平方米-4000元/平方米价位。
万一房价继续下跌，只剩7成或8成，这些茶农还愿不愿意去还按揭？
对此，李广智未正面回答，但他举例说，去年厦门岛内新房价一般不低于10000元/平方米，若是按揭8成，相比现在新楼盘价，买房者已是负资产，“为什么没出现断供，关键看买房者是自住还是炒房”。
李表示，买房茶农多以自住为主；公司得到的现金流将首先用于工程建设。
承接该楼盘按揭贷款的建行安溪支行一副行长对记者分析称，该行设有专门监管账户，就是在账户里须先看到现金首付款，然后评估进行按揭；茶叶换房者确实以自住购买者为主。该副行长表示，目前调查显示，茶叶换房只是开发商的特殊营销，不同于“抬高房价再由开发商代交首付或开发商通过内部假认购骗取按揭”的现象。
其他地产商为何不效仿？
在楼市、茶市整体不景气背景下，“以茶换房”被多数解读为“双赢”的交易。
当“以茶换房”经国内媒体披露后，分散在南京、杭州等全国各地的安溪茶商，纷纷发起 “茶叶换房救市团”。但这些“救市团”一一被开发商婉拒，有的甚至被指责，“茶商茶叶难卖了，借着房地产市场低迷炒作”。
记者发现，即使在安溪，多数开发商同样不愿效仿。
安溪另一大型楼盘开发商则认为，这种模式对他们来说，很难换回现金流。据介绍，由于银行设监管账户，开发商在银行的贷款要通过售楼逐步解押（比如一楼盘找银行贷款1000万元，有100套房子，即每套房子有10万元抵押到银行；当一套房子可售30万元时，开发商只有先交10万元进行解押，才能拿回另外20万元按揭款），同时需保证工程进度。
这位开发商表示，事实上，最后的现金流差不多是首付款，茶叶烂在手里，资金还不是没回笼？
但该开发商承认，华荣泰的与众不同，在于有自己的茶叶销售渠道，原本也需要现金去采购茶叶，即使茶叶一时难以出手，也可通过渠道商来变现。
专家观点
“以茶换房”不宜推广
“以茶换房是特殊时期特殊地点的产物，目前看来，实现了该房产商和茶农的双赢。”安溪县房地产管理处的张主任表示，但此举不宜推广。
集美大学房地产研究所所长李友华教授分析说，表面上看，这算是开发商地产营销的奇招，但在茶叶难卖、房产难卖的背景下，开发商以套现为出发点，而“以茶换房”并没有降低虚高的房价，这增加了交易的风险性，银行需有合理的管控，“对于茶叶的评估问题，还容易带来混乱交易，因此不具备推广性”。
“事实上，早期的地产项目，不少是协议拿地，其售价从现在看，仍偏高。”李教授表示，这是开发商通过牺牲首付来换取银行贷款的最主要动力。李教授建议，政府有大量的保障性住房项目，开发商手中有大量空置房，可用成本价转手给政府当保障性住房，由政府采购后向特定的人群销售，既能缓解开发商的资金饥渴问题，也不会造成资源浪费。
栏边絮语
活着是最好的
有一个“遇熊”的故事，或许能说明经济危机背景下，一些开发商的选择。故事说，两个猎人在深山里行走，身上已弹药器械全无，这时遇见一只熊。一个猎人赶紧蹲下系鞋带，另一个猎人问他，都这时候了，系鞋带有啥用？该猎人回答，我只要跑得比你快，就得救了。经济不景气，商品房和茶叶都不好销，但茶农有自住性购房需求，开发商需要套现资金，假如预期经济不景气将持续下去，而且更糟的话，茶农和开发商在各自的行业里，求生存的法则可能就是“比谁跑得更快”了。因为与其烂在手里，不如尽早出手。因为对有购房需求而付不起首付的茶农来说，即使房价再下跌，也还是要付首付才拿得到房，只是首付可能从12万降到了10万，对于负资产问题毕竟是银行考虑而不是茶农要考虑的。茶叶对许多消费者不是生活必需品。经济不景气若加剧，茶叶也不好销，卖不出好价。安溪出现“以茶换房”一定程度上取得了成功，从目前情势考虑，对该楼盘和茶农来说都是一种双赢。有言论指出，这是特殊时期特殊地点的产物，笔者深表赞同。茶叶换房对有自住性购房需求的茶农来说是帮双方渡过难关。尽管此方案不宜推广，但其中体现的生存法则值得借鉴，如何结合行业和企业自身特点，让自己面对危机“跑得更快”值得每一个企业思考。毕竟，能在困境中活着的才有可能最终胜出。 |
